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晴川·大健康产业综合体

商业计划书

 

   

项目关键词:

大健康产业  京津冀一体化  五大业态板块汇集  石家庄新客站东广场  十万平方米  复合式投资机会

 

概述:

河北省石家庄市是京津冀一体化第三极重点发展城市,城市定位于中国北部区域药都,是华北地区最大医药集散地、物流中心。石家庄是华北地区交通枢纽,京广线、石太线在此交汇,高铁站、火车站二站合一,高速公路、飞机航线纵横八方,一小时经济圈辐射北京、天津、山西太原、河南郑州、山东济南四省两市涉及近四亿人口。石家庄新客站位于城市中心地带,东广场占地近3万平米,地铁2号线、3号线在此交汇,是金融商业一条街的西起点。

晴川大健康产业综合体紧邻东广场,四面临街。占地32亩,净地16.9亩,容积率6.0,总建筑面积约10万平米。在京津冀一体化进程中,承接北京天津医药资源地域式下沉。本案独占天时与地利,提出大健康产业新理念,将五大业态板块拧成一股绳,汇集房地产、金融保险、健康、休闲娱乐、教育培训为一体,协同发展、互补经营的新型格局,为在中心城市提供健康消费新业态闯出一条道路。

一、项目愿景

我们的项目愿景是:打造中国核心城市商业化大健康产业中心。

本案抓住全球经济衰退下的朝阳产业——医药健康产业,通过整合健康品牌,由房地产整合金融、保险、休闲、娱乐、养老及配套产业为一体,打造首屈一指的大医疗健康产业中心,以成熟的商业化运作模式,集约健康体检、医疗诊断、康复锻炼、养生保健、医药中药、医疗器械、绿色食品、健康管理、人寿保险、休闲娱乐、咨询培训、配套服务等多种商业组合,为人们提供健康产品的一条龙、集约化、互补型、全程跟踪的方便、快捷、高质的综合服务,形成辐射整个区域的生命健康产业汇聚之地。

 

二、项目背景

健康是促进人类全面发展的必然要求。

(一)市场选择了大健康产业

宏观经济方面,传统制造业行业面临去产能、去库存的压力,但高新技术行业尤其是医疗健康产业保持了较好的活力,纳米技术在医学领域的广泛应用、诺贝尔获奖者屠呦呦将中医药行业推上世界舞台等等都一次次的证明医疗健康产业是全球经济衰退大背景下的朝阳产业。

 

据统计,2015年,营养与保健食品收入突破1万亿元大关,而且还在以年均17%的速度递增。2012年以来,医药健康产业(不含医疗、保健品)达到2万亿元产值后,更以每年18%的增速异军突起,成为拉动我国内需的重要力量。有数据显示,我国的健康产业仅占GDP总量的4%5%,与美国等发达国家相比差距约10个百分点。按照20161025国家发布的《健康中国2030规划纲要》,到2030年,我国健康服务业总规模将达16万亿。

随着“健康中国”升为国策,在政策红利的不断释放下,与大健康相关的产业,有望形成新的经济增长点。目前,社会资本正竞相进入大健康产业掘金,最适合大健康产业结合的房地产企业正纷纷探索布局,在医疗保健、养老产业、文化旅游等关乎人“身”和“心”健康的细分领域,寻找着发展机会。

(二)政策主导向医疗健康产业倾斜

2009年新医改以来,一系列政策鼓励社会资本进入医疗服务领域,如《国务院关于深化医药卫生体制改革的意见》、《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见》、《关于促进健康服务业发展的若干意见》等。

政策指出按照国家规定价格取得的医疗服务收入,免征各项税收,包括免征增值税、免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税等等。

2015年国务院办公厅发布了《关于城市公立医院综合改革试点的指导意见》20164月李克强总理主持召开国务院常务会议,在深化医疗改革重点中指出,要在全国70%左右的地市开展分级诊疗试点,开展公立医院在职或退休主治以上医师到基层医疗机构执业或开设工作室试点。国家领导人的高度重视,各项优惠政策的不断落实,必将推动整个医疗健康行业飞速发展。

(三)行业特点也急需合作推进大健康产业发展

目前,大健康产业还处于发展初期,远未形成市场化、商业化、科学化的发展模式。

一方面,人们越来越重视自身健康,并在生活中进行食补、药补、运动健身、休闲养生等,人们生活习惯正悄然发生改变。

另一方面,社会体检中心、康复中心、医药经销、器械经销、保健品经销、休闲产业、绿色食品、人寿保险、相关配套服务产业各自为战、分散经营,没有形成集群性、互补型消费,更无法形成健康产业链。市场急切需要一个集健康、诊断、体检、保健、康复、休闲、营养、美容、养老、娱乐、医药销售、人寿保险、配套服务等多功能为一体,优势互补、互为补充的综合性医疗健康产业,商业化大健康产业中心应运而生。

三、晴川大健康产业综合体发展模式

(一)地理位置

本案位于石家庄市新客站东广场门户位置(新胜利大街与塔南路、京广东街合围区内),三面临街,紧邻东广场,属于新客站商圈商业核心区,且是商业金融一条街的西起点,位置显赫、醒目,独一无二。

石家庄是整个华北地区重要交通枢纽,京广、石太、津石线在此交汇,年发送旅客2000万人次。石家庄市区内常住人口400万人,石家庄地区常住人口1000余万,高铁一小时经济圈覆盖北京、天津、山东济南、山西太原、河南郑州常驻人口约4亿,庞大的人口基数,孕育着无限商机。

 

本项目交通便捷、纵横四方,地铁高铁汇聚,坐享交通枢纽宝地。南侧距离二环快速路300;北侧距离槐安路干道600,向西直达城市后花园西山,向东进入开发区;东侧紧邻中央景观大道胜利大街,西侧距中华大街200,可由城市中心到达正定新区。

 零距离畅享新客站七站合一交       

通枢纽便利,移步即到高铁站,具有直达北京、天津、郑州、太原和 济南一小时经济圈的独特优势。14分钟到达机场,直飞世界,适合全国各地尤其是华北地区的消费者直达我项目。石家庄地铁2线、3号线紧邻我项目不足50位置显赫、醒目,区位优势明显。

(二)商业组合

本案由三大区域组合:品牌商业区、健康产业区、配套服务区。

品牌商业区:主要引入国际、国内的一线品牌,由功能完善的医疗、诊疗机构组成,如清华大学的基因测序技术、试纸筛检技术、北京同仁医院的眼科远程保健、北京儿童医院的儿科专家远程育子教育及预产、新生儿保健等。最大限度为消费者提供权威、一流、方便、迅速的健康诊治与服务。

健康产业区:以医疗配套产业为主,如体检中心、医药销售、医疗器械销售、人寿保险、保健品销售等。同时配备医疗相关产业进入,包括:整形美容、不孕不育、生殖护理、康复锻炼等。

配套服务区:是健康综合体重要组成部分,为本区域内生活、工作人们提供各种社交、食宿、工作、生活空间与服务,包括:社会餐饮、快餐酒吧、商务酒店、会议中心、休闲养生、茶吧、生活超市、大型停车场等。

(三)建筑布局

项目总建筑面积约10万㎡,两栋主楼呈双子星座排列方式。

主楼部分主力店包括:5A甲级写字楼、高级商务酒店、精装公寓,体检中心、康复理疗中心等。主楼面积不低于6万平方米

商业裙楼部分包括:

1F:一线品牌旗舰店、品牌店、零售店。

特级品牌包括:清华大学基因测序、试纸无痛疹断技术等,北京儿童医院、同仁医院专家培训、讲座与现场分享等。目标品牌如药品类的同仁堂、云南白药、东阿阿胶、九芝堂等品牌;保健品类如汤臣倍健、安利、纽崔莱、太太口服液等;形成集展览展示、推广销售、文化传播于一体的商务活动空间。

    2F:国际一线美容品牌旗舰店,国内一线眼保健类、医疗械、健身类品牌店。

    目标品牌包括:自然美SPA生活馆、克丽缇娜、GE医疗器械、西门子器械、力健、泰诺健等。

    3F:商务餐饮、休闲餐饮、酒吧、咖啡厅

    中高端名品连锁餐饮如王府谭家菜、俏江南、小南国、外婆家等,休闲餐饮一茶一座、必胜客,咖啡星巴克、Costa等。

    -1F:精品超市:进口商品、特色商品

-2F.-3F.-4F900个智能化停车位。

 

四、晴川大健康产业综合体独特的发展模式

(一)产业链模式

本案采用健康产业链发展模式。

本案的“产业链”第一环节是健康体检及跟踪服务,例如,通过正常体检并结合基因检测,由全国知名专家对检测数据进行权威诊疗并且制定康复计划,通过药品、保健品、健身、食补、娱乐、心理辅导等多种方式提高生活质量,使服务人群实现幸福、完美的人生。服务人群足不出楼,享受一对一私密服务,产业链中的每个环节都在严格、系统的管理中进行,全程跟踪,定期复查,即能保护个人隐私,又能快速反应信息,使整个大健康综合体对市场的反应更敏感、更及时。

(二)五大业态板块汇集

在后房地产发展时代到来之际,健康产业蕴育的机会正在无限扩大,从固定资产投资向新兴行业的转化已经成为必然。

通过本案,协调控制“从非健康到健康”的各关键环节,统领投资、保险业向健康、医药、休闲、美容、养老、专家咨询、心理辅导、配套服务等其他环节倾斜,从而将晴川大健康产业综合体打造成为一个以生命健康引领下的,一个上下游结合、产业链打通的紧密综合体,在这个模式下,把品牌、投资、创新、安全结合在一起,把房地产、金融保险、健康、休闲娱乐、教育培训组合在一起,五大板块汇聚成一个完整的健康服务体系,凝聚行业优势,增强竞争实力。 

(三)复合式投资机会

本案投资,具备复合式投资特点。一是房地产(固定资产)投资,在商业一条街及东广场的核心区域内的投入,精准、醒目,独占交通与品牌优势;二是健康产业投资,是房地产与新兴行业的结合,符合国情及市场需求,预期好、收入高,稳健无风险;三是对本案综合体内单一项目再资投入,可参股、控股,实现固定资产投资后的场租、股权红利等多重回报。

精亦求精,省市主要领导多次召开专题研究会,提出修改建

    五、固定资产投资测算

1) 总投资70475.45万元。其中:

    土地成本28443万元,合楼面地价4207.5/    

    建安成本33953.13万元,合单平米造价3360/㎡。

    其它费用8079.32万元。

2) 销售收入:148551.50万元。

    平均商业25000/㎡,办公、酒店14000/㎡。

3) 利润:78076.05万元。

4) 启动资金为29096.54万元,

    资金占用峰值为44366.7万元。

5) 投资回报周期:3年。

六、实施单位

投资商——石家庄晴川房地产开发有限公司,开发商——石家庄鼎汇房地产开发有限公司。石家庄晴川房地产开发有限公司原系上市公司——河北建投能源投资股份有限公司旗下子公司,2004年整合承接上市公司原房地产开发方面的资源,专事房地产投资与开发业务。公司资产结构稳健,开发经验丰富,实力雄厚。鼎汇房地产公司为晴川全资子公司,专设为本案项目公司。

项目由青岛易境设计公司设计。易境设计团队是全国人居经典设计建筑规划双金奖获得单位。此次设计的石家庄生命健康城项目双星塔座外观雄伟、功能丰富、姿态典雅,又将成为团队一个里程碑式的成功案例。

  

附件:

序号

技术指标

 数量

单位

1 

用地面积(亩数)

16.95

 

绿化用地

2825.00

2

总建筑面积

101051.00

 

    地上建筑面积

55891.00

 

    地下建筑面积

45160.00

3

商业建筑面积

31361.00

 ㎡

 

地上商业建筑面积

20071.00

 

地下商业建筑面积

  11290.00 -

4

办公建筑面积

35820.00

5

建筑密度

63%

%

6

容积率

6 

7

绿化率

25%

%

8

建筑物最大高度

70

M

9

停车位

900

 

 

地址:石家庄广安大街1号  石家庄市槐北路117号

咨询电话:0311-80999108 80999109 QQ:2210123939 E-mail:2210123939@qq.com 技术支持:网讯科技